马场隔壁打头炮！广州19个老破小要改造！

连发多份公告，员村改造动真格了。

除了珠江新城马场隔壁的华颖花园，华荣楼、东颖楼等5个小区所在的员村西街也在招标。

加上纳入计划的百合苑A/B区、昌乐居等小区，19个老破小将被改造，这波动作还真不少。

| 华颖花园

|图源：贝壳找房

壹

先来说说华颖花园，此前曾传出要原拆原建，业主要出资4800元/平。

按8.5万平的改造面积算下来，总投资要高达4.08亿，成本确实也不低。

而从最新的招标公告来看，有两点值得注意：

一是全方位测绘，相当于把整个小区的底细摸透。

其设计的测绘内容包括地形地貌、市政配套设施、公共活动空间、地下管线等。

|图源：广东省网上中介服务超市

二是工程方案编制，首次曝光改造投资约4327万元。

公告内容也明确要求，包含改造方案、加装电梯、防大拆大建等全部章节。

信号其实也很清楚了，现在的微改造方案成本才509元/平，远低于推倒重建。

|图源：广东省网上中介服务超市

值得一提的是，华颖花园的微改造前两三年就进行过一轮。

2019年，社区利用政府“惠民微实事”项目经费，为20个楼梯单元加装不锈钢扶手。

2021-2022年，整个小区铺设了沥青路，并进行人车分流、三线规整。

|华颖花园铺设沥青路

|图源：天河发布

2023年，华颖花园还成了天河区成片连片加装电梯的试点小区。

这一次继续加大投入招标，也是在过往改造基础上的进一步深化。

从地段上看，该小区位于员村一横路，包括95栋楼、2162户，是员村最大的老旧小区。

关键是，它和珠江新城东区仅隔着一条华南快速，离在建的马场项目直线距离只有四百米。

|项目航拍

|广州楼市发布 摄于2023年

值得一提的是，华颖花园的改造还在方案编制阶段，但二手市场已提前抢跑。

贝壳数据显示，2025年12月，该小区一套75平两房成交单价约2.69万/平。

仅仅半年过去，同等面积两房成交单价涨到约2.95万/平。

|数据来源：贝壳

短时间内涨幅约10%，已经跑赢了今年广州市区绝大部分老破小。

甚至还有部分房源敢喊价“5字头”，足见业主确实也是信心十足。

贰

当然，华颖花园只是这轮员村连片改造的案例之一。

同样是在8月初，员村老旧街区改造项目（一期）也进行了招标。

|图源：广东省网上中介服务超市

本次改造，涉及员村南街、员村西街、乐学路、员村二横路等市政道路的地面铺装、新增人行道护栏、景观提升等方面。

同时还有5个老旧小区，之前我们也写过，包括东颖楼、穗源阁、穗乐花园、员村西街四号院和华荣楼，总建筑面积约9.88万平（以实际批复为准）。

｜广州楼市发布 制

更早之前，广州公共资源交易中心的披露，员村有13个小区纳入改造名单。

这当中比较值得关注的就是百合苑B区，改造投入预计超过800万。

因修建花城大道员村段，该段道路要升级为双向六车道，该小区未来改造或拆除部分围墙。

还有1970年建造的昌乐居，90年代建成的发源楼、侨颖苑也都因楼龄太高，正在开展改造前期工作。

｜广州楼市发布 制

可以看到，员村这批老旧小区的升级模式基本一致：

以民生微改造为主，不搞大拆大建。

如此做法成本较低，工程也不复杂，能更有效地推进老城区的“渐进式新生”。

改造后，这些三四十年楼龄的老破小生活环境会迎来改善，对居住体验的提升是实打实的。

| 员村所在的金融城西区改造效果图

| 图源：广州规自局

站在城市视角来看，这轮改造只是起手式，背后还有更大的一盘棋。

眼下珠江新城在向东延伸，金融城开始向西突围，双CBD联动将越来越紧密。

特别是花城大道+员村二横路十字路网的建设，还会扮演减速器的角色。

｜金融城西区十字形主骨架路网示意

| 图源：广州规自局

从这个角度看，员村的地位只会越来越高，更多重磅利好落地也只是时间问题。

这样的员村，你期待吗？你家小区有没有被纳入改造计划？

可以滴滴楼市君楼市君（gzlsfb3）爆料，也欢迎在评论区留言讨论~